今回は家づくりの第一歩、「予算決め」について解説していきます。
自分にとって適正な予算を把握せずに家づくりを進めることはとても危険です。
予算をオーバーして家づくりを進めると、その後の生活に大きく影響を及ぼすことになります。
家づくりの過程も、その後の生活も、より楽しく過ごせるように適正な予算をしっかり把握して進めましょう。
この記事では、こんな人に参考にしていただける内容をお伝え致します。
- 自分に適正な予算はどうやって決めたらいいか分からない
- 住宅ローンはどの位借りられるか知りたい
- 自己資金はいくら必要かを知りたい
家づくりの予算とは
予算を決める前にまず、家づくりの予算とは何なのでしょうか？
それを知るには、家づくりにはどんな費用が掛かるかを知らなくてはなりません。
以下に家づくりにかかる費用をならべてみました。
- 土地購入費（土地価格）
- 住宅建設費（建物価格）
- 外構工事費（門・塀・庭・ガレージなど建物の外の工事費）
- 照明器具、カーテン、エアコン、TVアンテナ
- 家具
- 引っ越し費用
- 各種税金（不動産取得税・固定資産税など）
- 各種諸費用（登記費用・契約印紙代・ローン諸費用・仲介手数料・火災保険費用・水道加入費用など）
これらすべてを含めた額が家づくりの予算総額ということになります。
購入物件によっては、掛からないものもありますが、逆に他にも必要になる場合もあるでしょう。
建築会社や不動産業者に行って、予算５０００万円と伝えたとしても上記の総額で提示してくるとは限りません。
業者によっては、土地と建物価格だけで５０００万の提案をしてくることも少なくありません。
また不動産のチラシなどには、物件価格（＝土地価格+建物価格）しか記載されていないことがほとんどです。
どこまで含まれた価格なのか把握して検討する必要があります。
家づくりの予算決めとは
上記のような費用をすべて含めた額としていくらまで出せるかをはっきり決めることです。
実際にあなたが出せる予算の総額を決めた上で、いくらまでの物件を検討範囲にするかを考えていくのです。
実際に出せる予算総額は、住宅ローン+自己資金で決まります。
もし家を購入するにあたって親から贈与を受けるかたであればそれも自己資金に加えて考えます。
では住宅ローンや自己資金の額をどのように決めるかについて解説します。
住宅ローンは「借り入れ可能額」ではなく「返済可能な額」を計算する
住宅ローンの年間支払い額は可処分所得（手取り年収）の２５％以内に抑えることが理想とされています。
３５％を超えると家計を圧迫する恐れがありますので、多くても３５％以内に収めましょう。
これに対して
住宅会社の営業マンや、銀行で予算について相談すると、借りれ可能額を計算し提示してくれます。
「お客様のご年収ですと、○○〇万円のお借り入れが可能です。」
「自己資金はおいくらまで出せますか？」
といった具合です。
ここで絶対に注意してほしいのは
「借り入れ可能だからと言って、それをそのまま予算としてはいけない」ということです。
住宅ローンの借り入れ可能額は、一般的には
年収400万以上の方 年間の返済額が、年収の３５％まで
年収400万未満の方 年間の返済額が、年収の３０％まで
で計算されます。
この場合の年収とは手取り年収ではなく、税込みの総収入で計算します。
年収500万であれば、×３５％ で １７５万の年間返済
これは約５１００万の借り入れ（３５年返済 金利１％の場合）にあたります。
一方、年収５００万の人の可処分所得は、税金や社会保険料を引くと（これを可処分所得といいます）
約４００万円ほどになります。
１年間で４００万のうち１７５万が住宅ローンにあてられると、残りは２２５万です。
２２５万ということは、月額平均１８万７５００円です。
毎月１８万７５００円で、住宅ローン以外のすべての支出を抑えなくてはなりません。
子供の教育費、普段の食費や光熱費や通信費、お小遣いはもちろん、たまにはレジャーにもお金がいるでしょう。
さらには、将来の貯蓄をしなければなりません。
普段の消費傾向や子どもの教育方針、レジャーや趣味へのお金のかけ方など、人によって大きく異なるはずです。
これらのことをよく考えたうえで、家づくりの予算を決めなければなりません。
なかなか難しいですよね。
一番いい方法は、ファイナンシャルプランナー（ＦＰ）に相談することです。
これはもうマストだと思ってください。
FPに相談すれば、あなたの普段の消費動向や子供の教育費、趣味や夢のための資金や将来の蓄え、さらには万が一のリスクまで考慮した上で、家づくりにかけられる予算がはっきりと見えてきます。
その上で最終的には、あなた自身が家族と相談して決めればいいのです。
すでに住宅会社と商談を始めている方は、その住宅会社からFPを紹介されるかもしれません。
ですが、できれば住宅会社から紹介されるＦＰ以外のＦＰに相談することをお勧めします。
住宅会社の紹介で会えるFPの中には、かなりその住宅会社に偏った提案をしてくるケースがあります。（すべてがそうとは言いませんが）
できるだけ住宅会社の意向の入らないFPに相談することをお勧めします。
もしわざわざFPへ相談したくない、、、という方。
住宅ローンを返済しながら、少なくとも年間50万円以上は貯蓄できる計画で進めてみてはいかがでしょうか。これは、ご年齢や家族構成にも寄りますが、まったく貯蓄できない額の住宅ローンを組んではいけません。
あなたはこの一年間で、どのくらい貯蓄が増えているでしょうか？
50万以上増えていない人は、住宅ローンの返済額を今の家賃の額までにする必要があります。
または、支出を見直しする必要があるでしょう。
そのためにもFPへの相談がもっとも有効な手段でしょう。
まずは今現在、年間でどれくらいの貯蓄が出来ているか確認してみてください。
自己資金を決める
物件価格の２割は自己資金が必要、と聞いたことがあるかもしれません。
一方、不動産のチラシ（特にマンション販売）などでは、よく ”頭金０” と書いてあるのを見ます。
どちらが正しいのでしょうか？
確かに、物件価格と同等金額の住宅ローンを借りることは不可能ではありません。
また、諸費用分も諸費用ローンとして借りることも可能です。
では、自己資金はまったく不要かというとそうでもありませんので注意が必要です。
自己資金が実際にいくらいるのかは購入する物件によっても違います。
2割は理想ですが、それほど自己資金を出せる人もそう多くはないでしょう。
そこで様々なケースで相談を受けてきた筆者としての提案です。
- 住宅ローンは多くとも物件価格以内とし、それ以外にかかる費用は自己資金で用意する。
- 物件価格の1割に相当する額の自己資金を用意する。
これは、諸費用ローンの場合は、金利などの条件が悪くなるケースがあること。
実際に諸費用などで物件価格の1割程度が必要なること、などが主な理由です。
そして、せめて物件価格の1割程度は貯蓄できる人でないと、たとえ購入できたとしてもそのあと返済していくのが難しくなることが容易に考えられるからです。
また、蓄えはあるが出来るだけローンを組んで自己資金をあまり出したくない人もいると思います。
そんな方にはそれぞれその理由があると思います。
できるだけローン控除の恩恵を受けたい、事業をやっていて手元に現金をできるだけ残しておきたいなどです。
そういう場合のそのケースに応じて緻密な計算をしておく必要がありますので、FPや税理士などに相談してみるのが良いでしょう。
まとめ
家づくりにかかる総額をしっかり把握する
家づくりには、土地価格、建物価格以外にも、引っ越し費用、カーテンなどインテリア、照明・エアコン、家具家電、その他諸費用など、様々な費用がかかる。検討する物件にどんな費用が掛かるのかをしっかり把握して進めましょう。
住宅ローンは返済可能額を計算する
住宅ローンは借り入れ可能額だからといって、返済可能とはかぎりません。
可処分所得の２５％以内を目安に、ご自身の返済可能額を計算しましょう。
少なくとも年間50万円以上は貯蓄ができる範囲で組みましょう。
物件価格の1割は自己資金で
2割と言いたいところですが、すくなくとも1割でいいので自己資金を用意してから進めましょう。
1割も貯めることが出来ないまま住宅を購入してしまっても返済に行き詰る可能性が高いです。
まずは貯蓄できる実績を作ってからにしましょう。
最も有効な手段はプロのFPに相談すること
銀行や住宅会社の営業とは別に、プロのFPに相談することが最も有効で安全な手段です。
FPに相談すれば、あらゆるリスクや将来も見据えた計画を立てることが可能です。
業者に偏らずに、あなたの側に立ったアドバイスの貰えるFPに相談しましょう。
如何だったでしょうか？
家づくりの中で絶対に失敗できない予算決め。
本記事を参考に無理なく、家づくりを楽しんでくださいね。
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